In den letzten Jahren haben sich Immobilienpreise stark verändert. Viele Eigentümer erinnern sich an eine Zeit, in der Häuser „gefühlt“ jedes Jahr teurer wurden. Dann kam der Zinsanstieg, der Markt wurde ruhiger, und plötzlich war nicht mehr jeder Angebotspreis automatisch ein Verkaufspreis. Genau deshalb lohnt sich ein nüchterner Blick auf die Preisentwicklung, und zwar mit einer wichtigen Unterscheidung: Zwischen dem, was in Portalen steht, und dem, was am Ende tatsächlich verkauft wird, liegen oft Welten.

Dieser Marktbericht zeigt, wie sich Immobilienpreise in Deutschland entwickelt haben, warum regionale Unterschiede (z. B. Goslar, Bad Harzburg, Vienenburg vs. Braunschweig/Hannover) so groß sind, und welchen Einfluss der Leitzins der EZB auf Kaufkraft, Nachfrage und Preisniveau hatte.

Angebotspreis ist nicht gleich Marktwert: Warum Marktberichte oft „zu schön“ sind

Viele Marktberichte und Portale arbeiten mit Angebotspreisen. Das bedeutet: Es werden die Preise ausgewertet, die Verkäufer in Immobilienportalen einstellen. Das ist als Orientierung hilfreich, hat aber einen Haken: Ein Angebotspreis ist zunächst nur ein Wunschpreis. Ob er durchgesetzt werden kann, hängt von Nachfrage, Zustand, Lage, Finanzierung und Marktphase ab.

Gerade in Phasen, in denen die Nachfrage sinkt (z. B. durch höhere Zinsen), bleiben Objekte länger online, werden mehrfach reduziert oder verschwinden wieder. Das verzerrt Statistiken. Transaktionsdaten, also tatsächlich beurkundete Kaufpreise, bilden den Markt deutlich realitätsnäher ab, sind aber oft zeitverzögert verfügbar (Gutachterausschüsse, Kaufpreissammlungen).

Ein fairer Marktbericht sollte deshalb immer beides einordnen: Portalpreise als Stimmung und Richtung, echte Kaufpreise als harte Basis.

Immobilienpreise in Deutschland: Der Blick auf verlässliche Indizes

Für Deutschland gibt es solide Datenquellen, die nicht auf Wunschpreisen beruhen. Das Statistische Bundesamt veröffentlicht den Häuserpreisindex und zeigt damit die Entwicklung von Wohnimmobilienpreisen im Zeitverlauf. Die Indizes machen sichtbar, dass die Preise über die Jahre deutlich gestiegen sind, mit einer spürbaren Abkühlung ab Ende 2022 und wieder moderaten Anstiegen ab 2024/2025. 

Auch der vdp-Immobilienpreisindex (Transaktionsdaten aus Banken) beschreibt zuletzt wieder steigende Preise, nach der Korrekturphase. 

Wichtig ist: Diese Indizes zeigen Trends. Sie ersetzen keine Wertermittlung vor Ort, aber sie erklären die großen Bewegungen im Markt.

Der Leitzins als Preistreiber und Preisbremse: Was ist passiert?

Der Immobilienmarkt hängt stark an Finanzierungskosten. Wenn Kreditzinsen steigen, sinkt die Kaufkraft. Käufer können sich bei gleicher Rate weniger leisten. Das drückt in vielen Fällen die Preise oder verlängert zumindest die Vermarktungsdauer.

Die EZB hat ab 2022 die Zinsen deutlich angehoben, um Inflation zu bekämpfen. Bis September 2023 stieg der Einlagenzins auf 4,0 %. 

Später folgten schrittweise Zinssenkungen (Beispiel: EZB-Entscheidung März 2025 mit Senkung um 25 Basispunkte). 

Die Wirkung auf Immobilien ist simpel:

• niedrige Zinsen: mehr Nachfrage, mehr Wettbewerb, steigende Preise
• hohe Zinsen: weniger Nachfrage, mehr Verhandlung, stagnierende oder sinkende Preise
• sinkende Zinsen nach Peak: Markt wird wieder aktiver, Preise stabilisieren sich

Diese Mechanik ist auch der Grund, warum manche Regionen schneller reagieren als andere: In hochpreisigen Städten schlägt Zinsänderung oft besonders stark auf die Finanzierung durch.

Regionale Unterschiede: Warum Goslar anders tickt als Braunschweig oder Hannover

Deutschland ist kein einheitlicher Immobilienmarkt. Eine Region mit stabiler Nachfrage, knapperem Angebot und guter wirtschaftlicher Anbindung reagiert anders als eine Region mit höherem Angebot oder weniger Zuzug.

Zur Einordnung (Portal-Orientierungswerte):

• Goslar: Ø Quadratmeterpreis ca. 1.559 € (Februar 2026) 
• Bad Harzburg: Ø ca. 1.683 € (Februar 2026) 
• Vienenburg (Goslar): Ø ca. 1.334 € (Februar 2026) 
• Braunschweig: Ø ca. 3.111 € (Februar 2026) 
• Hannover: Ø ca. 3.504 € (März 2026) 

Der Unterschied ist riesig – und er entsteht nicht, weil jemand in Goslar „schlecht rechnet“, sondern weil Märkte anders funktionieren: Arbeitsmarkt, Zuzug, Mietniveau, Angebot, Neubau, Lagequalität, Renditeerwartung.

Extremvergleich: München und Berlin als „Preisanker“ in der öffentlichen Wahrnehmung

Wenn über Immobilienpreise gesprochen wird, fallen oft München oder Berlin, weil die Summen dort enorm sind. Das ist als Vergleich spannend, aber gefährlich: Viele Eigentümer leiten daraus unbewusst Erwartungen ab, die lokal nicht realistisch sind.

Zur Orientierung:

• München: Ø Eigentumswohnung ca. 8.138 € pro m² (Februar 2026) 
• Berlin: Ø Eigentumswohnung ca. 4.850 € pro m² (Februar 2026) 

Solche Werte zeigen die Spreizung im Land. Gleichzeitig gilt: Selbst in teuren Städten sind Portalpreise nicht automatisch Verkaufsrealität, gerade wenn Objekte lange online sind oder Finanzierungen schwieriger werden.

Bodenrichtwerte als zusätzliche Orientierung

Für Niedersachsen lassen sich Bodenrichtwerte über BORIS.NI einsehen. Das kann helfen, ein Gefühl für Lagewerte zu bekommen, ersetzt aber keine Objektbewertung (Haus ≠ Bodenrichtwert). 

Fazit: Preisentwicklung verstehen, aber nicht „blind“ übernehmen

Ja, es gab eine Preisexplosion in den Jahren vor dem Zinsanstieg. Ja, der Leitzins hat den Markt spürbar ausgebremst. Und ja, seitdem stabilisieren sich viele Bereiche wieder. Gleichzeitig ist der wichtigste Punkt für Eigentümer: Ihr Objekt ist kein Durchschnitt. Lage, Zustand, Modernisierungen, Grundstück, Zuschnitt und Nachfrage im direkten Umfeld entscheiden mehr als jede Deutschlandkurve.

Wenn Sie wissen möchten, wie sich der Markt in Goslar, Bad Harzburg oder Vienenburg realistisch einordnen lässt, sollte man nicht nur Portaldaten anschauen, sondern vor Ort vergleichen: echte Konkurrenzobjekte, aktuelle Nachfragesituation, Käuferprofil, Finanzierungsbedingungen und eine professionelle Einschätzung, die nicht nur mit Durchschnittswerten arbeitet.